Immobilien und Baumaßnahmen

Immobilien in der EKBO – planen, bauen, bewirtschaften, vermarkten

Immobilien stellen in der heutigen Zeit alle Kirchengemeinden vor große Herausforderungen. Regelungen gibt es an zahlreichen Stellen. An erster Stelle sind öffentlich rechtliche Genehmigungen z.B. die denkmalrechtliche Erlaubnis zu nennen, darüber hinaus juristische und vertragliche Rahmenbedingungen wie z.B. das BGB, die VOB und die HOAI aber auch innerkirchliche Regelungen wie das Kirchengesetz über die Haushalts-, Kassen- und Vermögensverwaltung der EKBO (HKVG), Kirchenbaugesetz (KBauG) und das Klimaschutzgesetz (KlSchG). Die folgende Zusammenstellung bietet einen Überblick über das Immobilienwesen in der EKBO und beschreibt, was dies für Sie als Pfarrer:in oder Gemeindkirchenrät:in bedeutet.

Arbeits- und Gesundheitsschutz sind ebenfalls Themen, die Ihnen in der Rolle als Arbeitgeber:in zukommen werden. Deshalb finden sich auch hierzu einführende Hinweise.

 

 

Grundstücke und Gebäude: laufende Pflichten und Aufgaben
Die Bauverantwortlichen im GKR sorgen für eine regelmäßige Überprüfung des Zustands der Grundstücke und Gebäude. Dabei muss insbesondere beachtet werden:
•    Gesetzliche Anliegerpflichten, Verkehrssicherungspflicht (z. B. Schneeräumung, Baumschnitt, Sicherheit von Verkehrswegen, Zuwegungen und Einfriedungen, z.B. Mauern, Zäune)
•    Kontrollen nach Sturm und starken Regen- und Schneefällen
•    Das Freihalten von Flucht- und Rettungswegen außer- und innerhalb von Gebäuden
•    Funktionsfähige Beleuchtung von allgemein zugänglichen Grundstücken und allen Gebäuden (beleuchtete Hausnummern)
•    Dächer, Schornsteine
•    Dachrinnen und Regenfallrohre, Dach- und Balkoneinläufe (Reinigung!)
•    Oberflächen an Fenstern, Türen, Zäunen, Geländern, Fassaden usw. (Verschleiß)
•    Heizungs- sowie Kalt- und Warmwasserversorgungsanlagen mit Ventilen und Regeltechnik, Wärmemengenzähler, Wasseruhren, Elektrozähler (Ablauf- und Eichfristen beachten)
•    Regelmäßige Wartung technischer Anlagen durch Fachbetriebe (Heizung, Lüftung, Pumpen und Hebeanlagen, Öltank, Aufzug, Elektroverteilung, Blitzschutz, Läuteanlage mit Glocken usw.); gesetzliche Vorschriften und Auflagen (Fristen) beachten!
•    Vorschriften zur Arbeitssicherheit: Landeskirchliche Arbeitsstelle für Arbeitssicherheit begeht regelmäßig und berät
•    Orgelpflege (Beratung durch Kreiskirchenmusikwarte und Orgelsachverständige der Landeskirche)
•    Zustandsüberwachung, Pflege und Bestandserfassung von Kunstgegenstän¬den und Kirchenausstattung (Beratung durch Kirchliches Bauamt)
•    Denkmalgeschützte Gebäude sind besonders aufmerksam zu überwachen. Zustandsverschlechterungen sollten der oder dem Baubeauftragten des Kirchenkreises oder dem Kirchlichen Bauamt mitgeteilt werden.

Ökologische Verantwortung
2010 hat sich die EKBO verpflichtet, den Kohlendioxid-Ausstoß deutlich zu reduzieren. Sie hat diese Verpflichtung 2014 mit dem landeskirchlichen Umweltkonzept bekräftigt. Die Beteiligung einer „durchschnittlichen“ Kirchengemeinde der EKBO an der Entstehung von Kohlendioxid allein durch den Betrieb ihrer Gebäude beträgt im Jahresdurchschnitt über 45 Tonnen. Die Belastung durch kirchliches Bauen, die Verwendung ökologisch unverträglicher Baustoffe und deren Entsorgung und für die Beschaffung Materialien sowie durch die für Gemeindeunternehmungen aufgewandte Transportenergie muss noch hinzugerechnet werden.

Die einfachste und unmittelbar zu Einsparungen führende Maßnahme zur Reduzierung der Entstehung von Kohlendioxid ist die Analyse und die Veränderung des Nutzerverhaltens. Welche Räume müssen zu welchen Tageszeiten beheizt werden? Sind Energiesparlampen einsetzbar? Wann muss in welchen Räumen Licht brennen? Dazu kommt die Möglichkeit, Ökostrom zu beziehen. Über die Hälfte der Berliner Gemeinden ist bereits zu einem Ökostromanbieter gewechselt. Eine Energieberatung durch Fachleute ergibt eine Analyse der aktuellen Situation und Vorschläge, was getan werden kann (Prioritätenliste). In zahlreichen Kirchenkreisen sind solche Fachleute bereits aktiv. Kirchengemeinden, die ihre ökologische Verantwortung aufgreifen wollen, erhalten Beratung und Mitfinanzierung seitens der Landeskirche: Für alle Fragen zum Umwelt- und Klimaschutz steht im Konsistorium der Leiter des Umweltbüros der EKBO als erster und wichtigster Ansprechpartner zur Verfügung.
https://www.ekbo.de/handeln/umwelt-klimaschutz/download-bereich.html#collapse30966

Vermietung
Für die Vermietung von Gebäuden, Gebäudeteilen und Wohnungen kommen verschiedene Vertragsarten in Frage. Überlassungen ohne schriftlichen Mietvertrag sind unzulässig und müssen selbst nach längerer Dauer in einen schriftlichen Vertrag überführt werden. „Gewohnheitsrecht“ ist hier selbst aus sozialen Gründen unangebracht und kann zu erheblichen Nachteilen für beide Seiten führen! Bei der Wahl der Vertragsart steht die Nutzungsart der Mietsache im Vordergrund, und nicht etwa die Einschätzung der Vertragspartner darüber, ob die eine oder die andere Vertragsart geeignet scheint. Generell ist zu unterscheiden zwischen:
•    Mietverträgen über Wohnraum (rechtlich eingeschränkter Gestaltungsspielraum)
•    Gewerbe-Mietverträgen (relativ großer vertraglicher Gestaltungsspielraum)

In Überlassungs- bzw. Nutzungsverträgen für Kirchen sind oft auch Regelungen zu treffen, die auch in Mietverträgen vorkommen. Die wesentlichen, auf Kirchengebäude abgestimmten Regelungen können aber nicht durch übliche Mietverträge abgedeckt werden. Hierzu sind besondere Vertragsarten erforderlich. Näheres dazu: siehe Abschnitt „Kirchennutzung“.

Zusätzlich sind zu beachten:
•    Vorschriften des staatlichen Rechts und vergleichbare Richtlinien (Wohnflächenverordnung (WoFIV); Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277-2016-01; Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., gif)
•    Vorschriften des Kirchengesetzes über die Haushalts-, Kassen- und Vermögensverwaltung (HKVG, RS 527) über genehmigungsbedürftige Beschlüsse (§ 88 HKVG) und des Kirchenbaugesetzes (RS 580); Information: Die AusführungsVO HKVG (RS 529) hat Wohnraummietverträge von der Genehmigungspflicht befreit. Ausgenommen von der Befreiung sind jedoch Verträge über die Nutzung von Dienstwohnungen, die zeitweilig nicht für dienstliche Zwecke benötigt werden.

In allen Fragen zu Vermietungen steht das Kirchliche Verwaltungsamt zur Beratung sowie zur Organisation und Sachbearbeitung zur Verfügung. Zu notwendigen Einzelregelungen in Mietverträgen gibt das Kirchliche Verwaltungsamt oder das Konsistorium Hinweise. Im Kirchlichen Bauamt gibt es dazu ein Merkblatt.

Funknetze, Antennen
Für die Vermietung von Gebäudeteilen an Netzbetreiber für die Errichtung und den Betrieb von Mobilfunk-, WLAN- und anderen Funkanlagen sind ausschließlich Musterverträge zu verwenden, die durch die Bau- und Grundstückskommission der EKD mit den Netzbetreibern ausgehandelt wurden. Alle Mobilfunkanbieter verwenden in der Regel von sich aus diese Musterverträge. Bei Baudenkmalen ist für den Vertragsabschluss die denkmalrechtliche Erlaubnis notwendig, die vom Mobilfunkbetreiber eingeholt wird. Für die Durchführung der notwendigen Baumaßnahme (und den späteren Rückbau) ist der Netzbetreiber verantwortlich. Kirchenaufsichtlich genehmigt werden daher in diesem Fall nicht die dazugehörigen Baumaßnahmen, sondern nur die Mietverträge. Der GKR hat nachzuweisen, dass er sich vor Beantragung der kirchenaufsichtlichen Genehmigung anhand des aktuellen Standes der Wissenschaft insoweit sachkundig gemacht hat, dass er die von den Anlagen ausgehenden gesundheitlichen Risiken und Umwelteinflüsse einschätzen und abwägen kann und diese Abwägung sowie das Interesse des Gemeinwohls (der Bevölkerung im Umfeld auch außerhalb der Kirchengemeinde) in seine Entscheidung über die Zustimmung zur Errichtung der Anlage einbezieht.

Betriebskosten
Betriebskosten werden, je nach Mietvertragsart und -inhalt sowie entsprechend des vereinbarten Umlageschlüssels, auf die vertraglich vereinbarte Netto-Kaltmiete oder Bruttomiete aufgeschlagen und jährlich abgerechnet. Üblicherweise werden heute Netto-Kaltmieten vereinbart, d. h. alle Betriebskosten werden auf die Mieter umgelegt und sind von diesen zu erstatten. In älteren Mietverträgen können auch Bruttomieten vereinbart worden sein. Hier ist zunächst zu klären, welche Betriebskosten in der Bruttomiete enthalten sind.

Änderungen der Abrechnung
Änderungen in der Betriebskostenabrechnung können i. d. R. nur im gegenseitigen Einvernehmen, d. h. durch eine Vertragsänderung vorgenommen werden. Sofern allerdings der Gesetzgeber eine geänderte Betriebskostenabrechnung vorschreibt oder auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt werden soll, kann dies durch eine einseitige Erklärung seitens des Vermieters erfolgen. Für derartige Fälle empfiehlt sich eine vorherige Rechtsberatung.

Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, werden die Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil abgerechnet. Es ist ratsam, im Mietvertrag die umzulegenden Betriebskosten nur gemäß § 2, Nr. 1 bis 16 BetrKV anzugeben. Eine besondere Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten im Mietvertrag ist nicht zu empfehlen, da Betriebskosten, die erst nach Vertragsunterzeichnung entstehen und deshalb nicht aufgezählt sind, dann nicht mehr umgelegt werden können.

Prüfbare, rechtskonforme Abrechnung
Die Betriebskosten sind nach Ablauf eines Kalenderjahres und mit dem Vorliegen aller Rechnungen abzurechnen. Die Abrechnung muss prüfbar sein und den jeweiligen Umlageschlüssel ausweisen. Der Mieter hat ein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnung. Bei der Abrechnung der Heizkosten und der zentralen Warmwasserbereitung ist die Heizkostenverordnung (HeizkostenV; http://www.heizkostenverordnung.de oder http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/) zu beachten. Auf das Recht des Mieters auf eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten und auf die Ausnahmeregelung nach § 2 HeizkostenV wird besonders hingewiesen. Der Vermieter kann eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen.
Beim Abschluss von Versorgungsverträgen mit Bonusregelungen empfiehlt es sich, vor Vertragsabschluss Regelungen zur Bonusanrechnung bei Neuvermietung im laufenden  Kalenderjahr zu treffen.

In allen Fragen zu Betriebskosten und deren Abrechnung steht das Kirchliche Verwaltungsamt zur Beratung sowie zur Organisation und Sachbearbeitung zur Verfügung. Die Abrechnung der Betriebskosten hat seit dem 01.01.2004 nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV; http://bundesrecht.juris.de/betrkv/index.html) zu erfolgen. Art und Aufstellung sind der BetrKV zu entnehmen.

Kirchennutzung
Kirchen dienen immer häufiger nicht nur dem Gottesdienst oder dem kirchengemeindlichen Leben, sondern auch vielfältigen anderen, zumeist öffentlichen Zwecken. Gelegentlich ist nur dadurch der Fortbestand des Kirchengebäudes möglich. Dabei engagieren sich oft Vereine und Einzelne, die sich für das Bauwerk begeistern, ohne selbst der Kirche anzugehören.

Nicht nur für diesen wichtigen Kreis von Engagierten, sondern auch zum „innerkirchlichen Gebrauch“ hat die Kirchenleitung 2006 für die Nutzung von Kirchen die Orientierungshilfe „Kirchen: Häuser Gottes für die Menschen – Einladung zum lebendigen Gebrauch von Kirchengebäuden“ herausgebracht. Darin sind mögliche Nutzungsarten ebenso dargestellt, wie Problemsituationen sowie Nutzungen, die keinesfalls in Kirchen zu dulden sind. Ebenso werden Hinweise zum angemessenen kircheninternen Umgang mit Gottesdiensträumen gegeben. Die Orientierungshilfe ist Richtlinie für die kirchenaufsichtlichen Genehmigungen, die für sämtliche nichtkirchlichen Nutzungen von Kirchen erforderlich sind.

Federführend in allen Nutzungsfragen zu Kirchen, einschließlich vertraglicher Regelungen, ist das Kirchliche Bauamt. Dort sind auch Musterverträge für die Nutzung von Kirchen erhältlich, die wegen der Widmung der Gebäude mit üblichen Mietverträgen nicht vergleichbar sind. Gemeint sind Verträge, welche die (Mit-)Nutzung von Kirchen durch außerkirchliche Nutzer, z. B. durch Kommunen oder Fördervereine, regeln. „Außerkirchlich“ trifft auch auf andere christliche Kirchen außerhalb der EKBO zu. Zu verwenden sind ausschließlich die Musterverträge der EKBO, die für alle denkbaren Nutzungen ausreichend Veränderungsmöglichkeiten bieten. Diese Vertragsmuster sind auch als Datei erhältlich. Nutzungsverträge sind gleichfalls kirchenaufsichtlich genehmigungspflichtig.

Die Orientierungshilfe „Kirchen: Häuser Gottes für die Menschen – Einladung zum lebendigen Gebrauch von Kirchengebäuden“ kann im Konsistorium (Öffentlichkeitsbeauftragter bzw. Kirchliches Bauamt) als Broschüre bestellt oder über die Internet-Seite des Kirchlichen Bauamtes http://kirchenbau.ekbo.de auf der Downloadseite unter http://kirchenbau.ekbo.de/downloads/materialien-zur-nutzung-von-kirchen.html heruntergeladen werden.

Finanzierung von Bauaufgaben
Für genehmigungspflichtige Baumaßnahmen (s. Abschnitt „Baumaßnahmen“) ist ein Finanzierungsplan aufzustellen. Es ist darüber hinaus dringend zu empfehlen, dies für sämtliche Bauvorhaben zu tun. Das Kirchliche Verwaltungsamt und das Kirchliche Bauamt geben Hinweise über die Art der Aufstellung und beraten im konkreten Einzelfall.
Für größere Baumaßnahmen ist bei der „kassenführenden Stelle“ eine Baukasse einzurichten und danach zu wirtschaften (§ 24 HKVG, RS 527). Das Kirchliche Verwaltungsamt führt die Baukassen für die Kirchengemeinden. Vor Beginn jeder Baumaßnahme sollten Absprachen zwischen dem jeweils Verantwortlichen in der Kirchengemeinde und der zuständigen Person im Kirchlichen Verwaltungsamt über die Zusammenarbeit im Einzelfall getroffen werden.

Finanzverordnung
In der Finanzverordnung (RS 521) ist die Aufteilung der Finanzanteile zwischen Landeskirche und Gemeinden und Kirchenkreisen geregelt. Für die Kirchengemeinden ergeben sich folgende Finanzierungsmöglichkeiten für bauliche Maßnahmen:

Finanzanteile für Bau
Für laufende Instandhaltungen und Renovierungen sowie für einmalige Instandsetzungen steht der Gemeinde jährlich eine bestimmte Summe aus Finanzanteilen für Bau und Bauunterhaltung zur Verfügung.

Spendenwerbung
Erfahrungen zeigen, dass die Spendenbereitschaft in den Gemeinden und in ihrem Umfeld steigt, wenn für ein überschaubares und konkretes Projekt gesammelt wird. Bau- und Renovierungsmaßnahmen oder Restaurierungen, deren Erfolg „sichtbar“ gemacht werden kann („vorher – nachher“), sind für Spendenaufrufe gut geeignet.

Kreiskirchliche Mittel
Antragsverfahren und Vergabe kreiskirchlicher Baumittel sind in den Kirchenkreisen unter-schiedlich geregelt. Kirchenkreismittel sind schwerpunktmäßig vor allem für größere und unerlässliche Baumaßnahmen vorgesehen. In vielen Kirchenkreisen ist ein Bauausschuss zuständig. Baumittel des Kirchenkreises, die in einem Haushaltsjahr nicht ausgegeben wurden, werden einer kreiskirchlichen Baurücklage zugeführt. Sofern es einen kreiskirchlichen Baubeauftragten gibt, sollte er für die Finanzierungsfragen hinzugezogen werden.

Landeskirchliche Mittel
Für besonders dringliche Sanierungs-, Umbau- und Restaurierungsmaßnahmen können Beihilfen der Landeskirche nach folgendem Verfahren beantragt werden:

Für Beihilfen, die im Folgejahr wirksam werden sollen, werden die Anträge bis zum 31. Oktober des Vorjahres im Kirchlichen Bauamt gesammelt. Bis Jahresende werden die Anträge geprüft, untereinander abgewogen und bewertet. Daraufhin wird über die Bewilligungen entschieden. Das zu fördernde Gebäude muss für das kirchliche Leben dringend und dauerhaft benötigt werden. Der erforderliche finanzielle Aufwand muss nachweislich die Möglichkeiten von Kirchengemeinde und Kirchenkreis überfordern. Zur Vorbreitung der Abwägung, ob landeskirchliche Beihilfemittel in Frage kommen, werden die Aspekte des Bedarfs an dem Gebäude, der finanziellen Bedürftigkeit und der fachlichen Sinnfälligkeit der Maßnahme durch das Kirchliche Bauamt vorab eingeschätzt. Dies sollte bereits vor Antragstellung geschehen, um unnötigen Aufwand zu vermeiden. Vor der schriftlichen Bewilligung besteht keinerlei Anspruch auf Beihilfe. Die Anträge sind über die Superintendentur zu leiten, die eine Stellungnahme des Kirchenkreises hinzufügt, ob das entsprechende Gebäude für das kirchliche Leben in der Region unverzichtbar und deshalb dauerhaft für den Dienst zu erhalten ist (Gebäudebedarfsplanung) und ob und in welcher Höhe sich der Kirchenkreis an den Kosten beteiligt. Bestimmte Anlagen sind für die Prüfung, Abwägung und Bewertung unverzichtbar. Für deren Beschaffung gibt das Kirchliche Bauamt die nötigen Hinweise.

Öffentliche und Stiftungsmittel
Neben den kirchlichen Quellen können vor allem Mittel der Öffentlichen Hand erschlossen werden (Kommune, Landkreis, Stadt, Land, Bund, EU). Sie werden überwiegend über Förderprogramme vergeben. In besonderen Fällen ist eine Förderung durch Stiftungen und stiftungsähnliche Fonds denkbar. Das Kirchliche Bauamt, die kreiskirchlichen Baubeauftragten, die Kirchlichen Verwaltungsämter und die Denkmalbehörden geben Hinweise. Förderungen sind u. a. möglich für:
•    Bau- und Kunstdenkmale: Instandsetzung und Restaurierung
•    Wohngebäude, Wohnungen: Instandsetzung, Modernisierung, Selbsthilfe, Mo¬dernisierung durch Mieter
•    Energieeinsparmaßnahmen (z. B. Fassadendämmung, Sonnenkollektoren, Photovoltaik, Wärmepumpen, Heizungserneuerung). Hinweis: Maßnahmen des Umweltschutzes an Baudenkmalen erfordern eine besondere Abwägung, die vor weiteren Schritten vom Kirchlichen Bauamt und den Denkmalbehörden zu treffen ist.
•    Förderung strukturschwacher oder grenznaher Regionen; Tourismusförderung

Votum der Landeskirche
In der Regel ist bei Fördermittelanträgen an öffentliche Stellen und an Stiftungen zumindest eine „Bestätigung durch die kirchliche Bauverwaltung“ (in der EKBO: Kirchliches Bauamt) im Antragsformular, in einigen Fällen darüber hinaus eine qualifizierte Stellungnahme vorgesehen. Es ist daher angeraten, Fördermittelanträge nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Kirchlichen Bauamt zu stellen und ihm eine Kopie des jeweiligen Antrages zu überlassen. Werden zu einer Fördermaßnahme mehrere Anträge an verschiedene Stellen gerichtet, so ist es unbedingt notwendig, alle beantragten Mittel im Finanzierungsplan zu nennen und die verschiedenen Antragsinhalte an allen beteiligten Stellen offenzulegen. Es ist üblich, dass die einzelnen Stellen einen Abgleich der Anträge vornehmen.

Baumaßnahmen

Aufsicht und Genehmigungen
Die kirchenrechtlichen Regelungen zum Bauen sind im Kirchengesetz über das Bauwesen der EKBO (KBauG, RS 580) zusammengefasst. Die vom Konsistorium ausgeübte Aufsicht über das kirchliche Bauwesen (§ 27 KBauG, RS 580) liegt beim Kirchlichen Bauamt (Referat 6.4 im Konsistorium). Dies schließt mögliche Anordnungen im Gefahrenfall ein. Das Kirchenbaugesetz regelt unter anderem die kirchenaufsichtlichen Genehmigungen für Baumaßnahmen, aber auch weitere, mit dem Bauen zusammenhängende Beschlüsse und Rechtsgeschäfte (§ 28 KBauG, RS 580).

Für das Gelingen der Bauvorhaben, ihre Rechtmäßigkeit und ihre Finanzierung ist es besonders wichtig, in folgenden herausragenden Fällen auf die frühzeitige Beteiligung des Kirchlichen Bauamtes zu achten:
•    Bei allen Eingriffen an Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b KBauG). Jede Veränderung an Bau- und Kunstdenkmalen (nicht nur größere Baumaßnahmen) ist zuvor vom Kirchlichen Bauamt und von den staatlichen Denkmalsschutzbehörden zu genehmigen. Vor Beantragung der denkmalrechtlichen Genehmigung soll die Zustimmung des Kirchlichen Bauamtes vorliegen – nach gemeinsamer Beratung des Vorhabens.
•    Bei gottesdienstlichen Gebäuden (Kirchen, Kapellen u.a., Definition nach § 2 KBauG):
Die Neugestaltung oder die bauliche oder gestalterische Veränderung des Bauwerkes und seiner gottesdienstlichen oder künstlerischen Ausstattung bedarf ebenso der Genehmigung, wie die Veräußerung oder Umgestaltung von Orgeln und die Veräußerung von Glocken (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a in Verbindung mit §  21 KBauG).
Schon die Anschaffung neuer Altarleuchter, der neue Läufer im Mittelgang oder der farblich nur leicht veränderte Renovierungsanstrich der Kirche verändern das Erscheinungsbild von Kirche und Gemeinde! Die Mitwirkung des Kirchlichen Bauamtes und des Kunstbeauftragten der EKBO hilft, die überwältigende Qualität unseres Bekenntnisses in der überzeugenden Qualität unserer Räume zu spiegeln.
•    Bei Bauvorhaben an gottesdienstlichen Gebäuden, unabhängig von der Größe des Vorhabens, sowie bei allen übrigen Bauvorhaben mit Gesamtkosten über 200.000 €:
Hier gehören das Raumprogramm und die Wahl der Architektinnen und Architekten (auch für Plangutachten und Wettbewerbe) zu den genehmigungspflichtigen Grundlagen; im Weiteren dann alle Verträge mit Architektinnen und Architekten, bildenden Künstlerinnen und Künstlern und Sonderfachleuten; sowie schließlich die Ausführungsplanung, die Kostenhöhe und der Finanzierungsplan (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 KBauG).
•    Bereits die erforderliche Beratung mit dem Kirchlichen Bauamt über die Wahl des Architekten und weiterer Fachleute hilft, spätere Enttäuschungen, Qualitätseinbußen, Mängel oder finanzielle Nachteile zu verhindern. Nicht jeder Architekt/jede Architektin ist jeder Bauaufgabe gewachsen. Für Vorhaben in kirchlichen Räumen und an Baudenkmalen ist ein besonders großes Maß an ausgewiesener Spezialkompetenz, Erfahrung und Sensibilität erforderlich, über die das Kirchliche Bauamt kompetent urteilen kann (§ 21 KBauG).

Voraussetzungen für alle Baumaßnahmen
Um Baumaßnahmen durchführen zu können, muss folgendes gewährleistet sein; und zwar ganz unabhängig davon, ob eine Genehmigungspflicht gegeben ist:
•    Die Gemeinde muss über eine möglichst facherfahrene Ansprechperson verfügen; falls es sich nicht um ein GKR-Mitglied handelt, soll der GKR ein geeignetes Gemeindeglied darum bitten und es per Beschluss mit folgenden Aufgaben betrauen: Koordination vor Ort zwischen den fachlich Beteiligten und dem GKR (als Bauherr), Terminabsprachen und -überwachung, Begleitung des Bauvorhabens als Bauherrenvertreter, auch auf der Baustelle, Überwachung des Zahlungsverkehrs und der Baukasse zusammen mit dem Kirchlichen Verwaltungsamt (KVA). Falls keine geeignete Person gefunden wird, kann der Kirchenkreis gebeten werden, die Bauherrenschaft zu übernehmen.
•    Kleinere Bauunterhaltungsmaßnahmen können in Eigenregie der Gemeinde durchgeführt werden. Das Kirchliche Bauamt legt – auch im Einzelfall – fest, was „kleinere Bauunterhaltungsmaßnahmen“ sind. Grundlage hierzu ist § 4 Abs. 2 KBauG. Hierfür soll ein durch Fachleute empfohlener Firmenstamm zur Verfügung stehen, der auch im Notfall anzusprechen ist. Bei Bau- und Kunstdenkmalen muss das Kirchliche Bauamt auch über kleinste Maßnahmen vor deren Beginn informiert werden.
•    Für größere Bauunterhaltungsmaßnahmen und für alle übrigen Bauvorhaben (Um-, Erweiterungs- und Neubauten; § 4 Abs. 3 und § 5 KBauG) muss ein Architekt bzw. müssen unter Umständen weitere Fachleute mit der Planung und Bauleitung beauftragt werden. Verträge mit Architekten, Ingenieuren und anderen Fachleuten (z. B. Restauratoren) sind kirchenaufsichtlich genehmigungspflichtig. Der Vertragsabschluss kann durch Verhandlungen vorbereitet werden, nachdem die Wahl des Vertragspartners mit dem Kirchlichen Bauamt abgestimmt wurde. Verwendet werden dürfen ausschließlich die Vertragsmuster (Vordrucke) der EKBO, die im Kirchlichen Bauamt und auf dessen Internetseite http://kirchenbau.ekbo.de/downloads/vertragsformulare-der-ekbo.html auch als Formulardatei erhältlich sind. Ohne erteilte kirchenaufsichtliche Genehmigung sind die Verträge mit der Kirchengemeinde nicht rechtskräftig.

Vergabe von Bauleistungen
Für die Vergabe von Bauleistungen soll grundsätzlich die Vergabeordnung Bau (Kirchliches Amtsblatt 2011 Nr. 1) der Landeskirche angewandt werden. Für Bauvorhaben, die nach dem Kirchenbaugesetz (RS 580) genehmigungspflichtig sind, ist die Vergabeordnung Bau zwingend anzuwenden.

Finanztechnische Abwicklung
Im Kirchlichen Verwaltungsamt muss ggf. die Baukasse (siehe „Finanzierung von Bauaufgaben“) eingerichtet und es müssen Verabredungen über die finanztechnische Abwicklung (Mittelzufluss; Prüfung, Freizeichnung und Anweisung von Rechnungen) getroffen werden. Zuvor sollte der Finanzierungsplan mit dem Kirchlichen Verwaltungsamt und dem Kirchlichen Bauamt abgestimmt sein.

Rechnungsprüfung
Bei Rechnungsstellung muss in jedem Fall überprüft werden, ob Rechnung und Kostenvoranschlag übereinstimmen und ob Abweichungen begründet sind. Bedenken und Einwände müssen schriftlich dokumentiert werden. Architektenrechnungen prüft das Kirchliche Bauamt.

Das Kirchliche Bauamt gibt auf Anfrage detaillierte Hilfen und Anleitungen; insbesondere zur Vorbereitung und Abwicklung der Bauplanung und –vorbereitung (z. B. Vertragsformulare), der notwendigen Genehmigungen, zur Aufstellung des Finanzierungsplans und zur Einwerbung von Fördermitteln; zur Baumaßnahme selbst und zur Prüfung von Verwendungsnachweisen bei Fördermittelverwendungen und von Honorarrechnungen; aber auch zu Orgeln in enger Abstimmung mit dem Landeskirchenmusikdirektor und den Orgelsachverständigen. Zur Beratung bei Fragen zu Glocken und Läuteanlagen stehen über das Kirchliche Bauamt Glockensachverständige zur Verfügung.

Kirchliches Kunstgut

Erfassung des Kunstgutes, Restaurierungen
Für das kirchliche Kunstgut, das mit dem Kirchengebäude im Zusammenhang steht oder das u. U. auch ohne solchen Gebäudebezug zum kulturellen Erbe der Kirchengemeinde gehört, gelten dieselben Genehmigungsgrundsätze wie für denkmalgeschützte Kirchengebäude. Wegen zahlreicher Gefahren, denen vor allem das bewegliche kirchliche Kunstgut ausgesetzt ist, hat die Landessynode der EKBO eine Erfassung des Kunstgutes beschlossen und alle Kirchengemeinden und Kirchenkreise um Mithilfe gebeten. Das Kirchliche Bauamt ist federführend. Es hat eine Kunstgutdatenbank eingerichtet und koordiniert den Einsatz von Kunstwissenschaftler*innen, die den Kirchengemeinden bei der Beurteilung (Zustand und Bewertung) des Kunstgutes helfen und den Bestand in einer Datenbank erfassen. Über Einzelmaßnahmen an Kunstgegenständen, etwa Sicherungen oder Restaurierungen, berät das Kirchliche Bauamt, zumeist zusammen mit den Denkmalfachbehörden des Bundeslandes, mit dem Ergebnis der kirchenaufsichtlichen und denkmalrechtlichen Genehmigungsfähigkeit. Die Ausführung von Maßnahmen ohne Genehmigung kann zu hohen Ordnungswidrigkeitsstrafen führen.

Künstlerische Gestaltung von Räumen
Die künstlerische Gestaltung insbesondere von Kirchen und anderen Gottesdienststätten unter Einschluss aller liturgisch begründeter Veränderungen, ist ein herausragender Faktor in der Außenwirkung unserer Kirche und des evangelischen Bekenntnisses; dies sowohl hinsichtlich der Bedeutung für die unmittelbare Verkündigung, als auch für das missionarische Wirken und die Rolle der Kirche in der Gesellschaft. Insofern unterliegen alle entsprechenden Vorhaben der Kirchenaufsicht und sind genehmigungspflichtig. Bei künstlerischen Neugestaltungen zieht das Kirchliche Bauamt im Einzelfall den Kunstbeauftragten der EKBO hinzu. Wichtige Vorhaben werden ggf. durch einen künstlerischen Wettbewerb entschieden, der auch Voraussetzung für die Erteilung der kirchenaufsichtlichen Genehmigung sein kann.

Dienstwohnungen
Regelungen über Dienstwohnungen enthalten insbesondere die Pfarrdienstwohnungsverordnung und die Pfarrdienstwohnungsausführungsverordnung (RS 302 bis RS 306). Dienstwohnungen gibt es in erster Linie für Pfarrerinnen und Pfarrer, aber auch z.B. für Hausmeisterinnen und Hausmeister (Werkdienstwohnungen). Eine Dienstwohnung ist zuzuweisen.
Pfarrerinnen und Pfarrer mit Dienstwohnung erhalten eine Besoldung, die um einen pauschalen Dienstwohnungsanteil gekürzt ist; daneben erfolgt die Versteuerung des tatsächlichen Mietwertes, den das Kirchliche Verwaltungsamt festsetzt. In der Pfarrdienstwohnungsverordnung ist u.a. bestimmt, welche Nebenkosten von den Dienstwohnungsinhabern zu tragen sind; diese Regelung weicht teilweise von den Regelungen bei Mietwohnungen ab. Bei Beendigung des Dienstwohnungsverhältnisses sind die anstehenden Schönheitsreparaturen von den Dienstwohnungsinhabern zu tragen. Außerdem ist ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Die Kirchlichen Verwaltungsämter führen für jede Dienstwohnung ein Wohnungsblatt.
Ein Beschluss, der die Widmung, Einziehung (Entwidmung) oder auch Veränderung (insbesondere Verkleinerung) einer Dienstwohnung betrifft, bedarf der Zustimmung des Kreiskirchenrates. Diese Anträge müssen stets mit einer entsprechenden Begründung versehen werden. Die Zustimmung des Kreiskirchenrates zur Befreiung einer Kirchengemeinde von der grundsätzlichen Verpflichtung, eine Dienstwohnung zuzuweisen, ist auch erforderlich, wenn ausnahmsweise eine Gemeindepfarrstelle ohne Zuweisung einer Dienstwohnung ausgeschrieben werden soll.

Dieser Beitrag wurde verfasst von Matthias Hoffmann-Tauschwitz, Brigitte Kapps, Jan Laudon, Anke Poersch.
Matthias Hoffmann-Tauschwitz, Kirchenoberbaurat und Leiter des Kirchlichen Bauamts

Brigitte Kapps, Diplomingenieurin und Mitarbeiterin im Kirchlichen Bauamt
Jan Laudon, Diplomingenieur und Mitarbeiter im Kirchlichen Bauamt
Anke Poersch, Oberkonsistorialrätin und Leiterin der Abteilung 7 – Dienst- und Arbeitsrecht,  Archivwesen

(Stand 2016)